가격은 오르는데 거래는 줄었다 — 2026년 부동산을 숫자로 보기

부동산은 전국 평균으로 보면 안 된다. 같은 기간에 서울은 오르고 제주는 내린다. 이 글은 2026년 현재 확인 가능한 통계를 지역·지표별로 나눠 정리한다. 어느 지역이 오를지에 대한 전망은 다루지 않는다.

1. 주택 가격 — 지역 양극화

한국부동산원 주간 아파트 가격동향, 2026년 8월 3일 조사주 기준. 주간 변동률입니다.

하락 지역도 있다. 제주 −0.06%, 경북 −0.05%, 충남 −0.03%, 부산 −0.02%. 182개 시군구 중 상승 117 / 보합 7 / 하락 58이었다. 전국 평균 +0.09%라는 숫자는 서울의 상승이 지방의 하락을 덮은 결과다.

2. 전세가율 — 32개월 만의 최저

서울 아파트 전세가율 50.92%는 2023년 5월(50.87%) 이후 32개월 만의 최저치다. 서울 9개 구가 2013년 4월 통계 작성 이후 역대 최저를 기록했다.

왜 떨어졌나 — 분모가 오른 것이다

전세가율은 전세가 ÷ 매매가다. 전세가가 떨어져서가 아니라 매매가가 훨씬 빠르게 올라서 비율이 낮아졌다. 추가로, 계약갱신청구권 사용 비중이 2024년 32.6%에서 2025년 49.3%로 급증해 신규 전세 계약의 가격 상승이 억제된 영향도 있다.

3. 거래량과 미분양 — 가격과 반대 방향

정리하면 이런 구조다. 서울은 가격이 오르지만 거래량은 줄고, 지방은 미분양이 쌓여 있다. 거래량 감소는 대출 규제와 가격 부담이 동시에 작용한 결과로 해석되지만, 이건 통계에서 직접 나온 결론이 아니라 해석이다.

그리고 임대차 시장에서 1~7월 월세 비중이 68.3%(전년비 +6.5%p)였다. 전세 물량이 줄고 월세로 전환되고 있다. 임대인 입장에서는 수익 구조가 보증금 운용에서 월 현금흐름으로 바뀌는 것이고, 임차인 입장에서는 주거비 부담이 매월 현금으로 나가는 형태로 바뀐다.

4. 대출 규제 — 이게 실제로 판단을 좌우한다

2025년 6월 28일 시행 (가계부채 관리 강화 방안)

2025년 10월 15일 대책

스트레스 DSR 3단계 (2025년 7월 1일 시행)

5. 상업용·산업용 부동산

출처: CBRE Korea 2026 국내 상업용 부동산 시장 전망. 민간 리서치 기관의 전망치이며 사실이 아닙니다. 구체적 cap rate 수치와 지식산업센터 공실률은 확보하지 못했습니다 — 지식산업센터는 한국산업단지공단, 지지옥션 등에서 별도 확인이 필요합니다.

6. 리츠(REITs) — 부동산에 주식처럼 접근하기

10년 전인 2016년 25.1조원, 169개에서 각각 약 5배, 2.8배로 늘었다. 자산 유형별로는 주택 44.4%, 오피스 34.0%, 물류 6.5%, 리테일 6.4%, 복합 4.9%였다(2026년 7월 기준).

출처: 한국리츠협회 (2026-09-11).

리츠의 구조 — 장점과 단점이 같은 원인에서 나온다

유동성이 있다는 건 가격이 매일 변한다는 뜻이다. 직접 부동산은 하루하루 가격을 확인할 수 없어서 변동을 체감하지 못하지만, 리츠는 주식처럼 하락이 눈에 보인다. 같은 부동산 자산인데 심리적 부담이 다르다.

정리 — 확인할 순서

1. 전국 평균이 아니라 해당 시군구 지수를 본다. 182개 시군구 중 58곳은 하락했다.
2. 가격 지수와 거래량을 같이 본다. 가격이 올라도 거래량이 줄면 매도가 어렵다는 뜻이다.
3. 해당 지역의 미분양과 준공 후 미분양을 본다. 지방은 48,758호가 쌓여 있다.
4. 대출 규제를 먼저 확인한다. LTV 40%와 한도 구간(6억/4억/2억) 때문에 자기자본 요구액이 크게 달라진다.
5. 스트레스 DSR로 실제 한도를 계산한다. 현재 금리가 아니라 가산된 금리로 심사한다.
6. 월세 비중 68.3%라는 구조 변화를 고려한다. 임대 수익 모델이 보증금에서 월 현금흐름으로 이동하고 있다.